L'elevata crescita dell'offerta negli ultimi cinque anni ha esercitato pressioni sulla performance degli hotel nell'Africa subsahariana, ma le prospettive a medio termine sono positive, con una pipeline più sostenibile e fondamentali della domanda più forti. Questo è uno dei fatti interessanti presentati da Xander Nijnens, Executive Vice President, Hotels & Hospitality Group, JLL Africa subsahariana, al forum a cui hanno partecipato i principali investitori alberghieri locali e internazionali in Africa. Nijnens afferma che gli investitori nel settore alberghiero nell'Africa subsahariana sono positivi riguardo alle prospettive del settore, ma riconoscono anche che oggi è più difficile trovare opportunità di rendimento adeguate. Gli investitori guardano sempre più a segmenti di nicchia, nuovi mercati secondari e acquisizioni a valore aggiunto per raggiungere i loro obiettivi di rendimento.
Il rapporto conferma le aspettative per il trading alberghiero di rimanere sotto pressione durante il saldo del 2018 e nel 2019, poiché le nuove camere continuano ad essere assorbite dal mercato. Nijnens ha affermato che, nonostante un ambiente commerciale in sordina in molti mercati, ci sono prove che i prodotti ben posizionati, distribuiti, di marca e sviluppati possono costantemente sovraperformare il mercato. "Nuovi segmenti come appartamenti serviti e hotel economici di marca hanno forti prospettive di rendimento", ha affermato. "Per gli investitori che guardano al mercato, l'ampio spettro di prospettive di mercato e performance degli asset offre opportunità e sfide".
JLL prevede un investimento annuo nello sviluppo alberghiero di 1.7 miliardi di dollari nel 2019, con vendite di investimenti nel 2018 di 350 milioni di dollari e in aumento a 400 milioni di dollari nel 2019. Nijnens aggiunge: "Prevediamo che la liquidità e la negoziazione delle attività alberghiere continueranno e questo migliorerà i prezzi trasparenza nel mercato e ridurre il rischio di proprietà. Le strategie di valore aggiunto saranno l'approccio di maggior successo alle acquisizioni in quanto mancano asset di qualità a buon prezzo disponibili per il commercio". I ritorni di sviluppo sono più alti quando ci si concentra sull'interruzione del settore o quando si affronta la domanda emergente e si differenziano i progetti. Le conversioni di marca presentano forti prospettive di rialzo dei ricavi e sono ben supportate dai marchi internazionali nell'attuale clima.
Il rapporto esamina anche i prestiti sugli sviluppi alberghieri nell'Africa subsahariana, identificando che le banche hanno continuato a essere prudenti nei loro prestiti e prudenti nella loro leva finanziaria. "Tuttavia, stanno diventando sempre più esperti, con una maggiore attenzione dedicata alla classe di attività", afferma Nijnens, "e stanno mostrando un'intenzione positiva di fare i conti con il settore. Man mano che i finanziatori diventano sempre più informati, si tradurrà in progetti più fattibili che riceveranno finanziamenti”. Un'altra tendenza è il numero di nuovi finanziatori che entrano nel settore attraverso le loro relazioni esistenti con diversi attori immobiliari, il che sta approfondendo il pool di finanziatori. Con una chiara opportunità di mercato, Nijnens afferma che i prossimi anni saranno interessanti da guardare per vedere se entreranno nel settore istituti di credito alternativi e mezzanine.
I mercati regionali sono sempre più diversi e non sincronizzati e le prospettive e i rischi nella regione variano enormemente. Nel 2018, le prestazioni alberghiere sono state contrastanti in tutta la regione, in gran parte a causa dell'impatto della nuova offerta che entra nei mercati, nonché delle pressioni della domanda esterna. L'Africa occidentale ha visto il maggior miglioramento della performance con il rialzo dei prezzi delle materie prime e la prosperità di molte economie. L'Africa orientale ha registrato una buona crescita della domanda, ma l'occupazione è stata sotto pressione a causa della recente crescita dell'offerta. La performance in Sud Africa è stagnante a causa del rallentamento economico in Sud Africa, nonché dell'impatto della siccità a Cape Town. La performance dell'Oceano Indiano continua ad essere molto forte con prospettive eccellenti.
Dal punto di vista macroeconomico, le regioni subsahariana continuano a fare progressi e sono sempre più presenti nei radar degli investitori. Ciò, nonostante il sentiment globale influenzato dal rallentamento della crescita, dai prezzi elevati del petrolio e dai timori che circondano la liquidazione del bilancio della Federal Reserve statunitense. Tom Mundy, Head of Research, JLL Africa sub-sahariana, ha sottolineato che “gli asset di buona qualità, in posizioni solide con flussi di reddito affidabili, rimangono attraenti per gli investitori. Il miglioramento della trasparenza nel continente, sebbene graduale, sosterrà il caso di investimento per il settore immobiliare in Africa".
Le prospettive per gli investimenti alberghieri nell'Africa subsahariana a medio e lungo termine sono positive. Le città in via di sviluppo con un'elevata crescita dell'offerta avrebbero sempre esercitato pressioni sulle prestazioni e ora questo si fa sentire. Nijnens conclude che "questa pressione si traduce in un'evoluzione delle strategie di investimento nella regione e coloro che leggono bene i mercati, creano prodotti pertinenti e innovano nel loro approccio al settore ne raccoglieranno i frutti".
