Guarda prima di saltare giù dalla scogliera

1. Piano di capitale per l'edificio

2. Miglioramenti di capitale (storia passata e piani futuri comprese stime dei costi e tempistiche)

3. Mutuo per l'immobile (quali sono i termini/condizioni/opzioni di rinnovo)

4. Contratto di gestione (società titolare del contratto di gestione; costi/servizi)

5. Indagine sull'amianto su spazi pubblici e condominiali

6. Infissi in decomposizione nel seminterrato e in altri spazi pubblici che possono essere punti di ingresso per roditori/insetti e danni causati dall'acqua

7. Contatori acqua/elettrici. I costi per ogni anno dovrebbero essere rivisti. I costi sono simili di anno in anno?

Pacchetto applicativo. Testa in su (Molto in alto)

Ci sono tre termini che ogni potenziale acquirente di una cooperativa deve memorizzare: acconto, rapporto debito/reddito e liquidità post-chiusura.

· XNUMX€ Ostacolo uno: L'anticipo è la parte in contanti iniziale che l'acquirente paga al venditore con l'importo residuo che deve essere finanziato da una banca o altro finanziatore. Le cooperative vogliono che i proprietari abbiano l'equità nelle loro case. Un acconto può variare dal 20 al 50 percento (non universale). Alcuni edifici di alto rango possono insistere per acquisti in contanti senza finanziamenti consentiti.

· XNUMX€ Ostacolo due: Rapporto debito/reddito. L'importo del debito mensile di un acquirente diviso per il suo reddito mensile. Per molte cooperative il rapporto debito/reddito consentito supera il 25-30%. Molte schede esaminano anche il quadro finanziario generale. Se qualcuno è in Social Security e guadagna solo $ 2100 al mese, ma ha $ 10 milioni in banca o investimenti, il rapporto debito/reddito potrebbe non essere un problema.

· XNUMX€ Ostacolo tre. Liquidità post-chiusura. La quantità di denaro prontamente disponibile per il potenziale acquirente dopo aver effettuato un acconto. Ciò può includere contanti in banca, fondi del mercato monetario e/o azionario, portafoglio azionario, buoni del Tesoro, certificati di deposito (considerati liquidi). Gli IRA e altri conti pensionistici non sono considerati liquidi, né lo sono le polizze assicurative sulla vita, le azioni non investite di azioni o beni personali (ad esempio, immobili, opere d'arte).

La regola pratica: l'acquirente dovrebbe avere abbastanza contanti a portata di mano per pagare il mutuo e il mantenimento per due anni nel caso in cui il suo reddito finisca per qualche motivo, come licenziamento o malattia.

I consigli a volte si accontentano di un anno di liquidità e un anno di denaro depositato in deposito a garanzia che consente a un potenziale acquirente di raccogliere denaro in deposito a garanzia vendendo attività liquide in anticipo e offre ai consigli di amministrazione tranquillità.

Alcuni consigli informeranno in anticipo broker e acquirenti sui loro requisiti numerici in modo da evitare tempo e fatica di controllare le persone con poche possibilità di accettazione. Altri consigli non hanno requisiti assoluti e formulano giudizi caso per caso.

Rischi vs. ricompense

CoOpLiving.Parte5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Tutti gli acquisti comportano dei rischi. Nel caso dell'acquisto di una cooperativa di New York, molti fattori non sono sotto il controllo dell'acquirente, inclusi un edificio mal gestito, un consiglio di amministrazione pigro o personale non addestrato o inadeguato. Gli azionisti potrebbero dover fare i conti con valutazioni speciali impreviste imposte dal BOD per importanti riparazioni di edifici che erano impreviste e i pagamenti di manutenzione potrebbero aumentare più velocemente dell'inflazione. Il BOD può modificare il subaffitto o altre politiche, rendendo impossibile l'affitto di appartamenti e/o la proprietà di animali domestici. La vendita del tuo appartamento può essere una sfida a causa del rifiuto arbitrario del consiglio di amministrazione di potenziali acquirenti perché un membro del BOD nutre rancore nei tuoi confronti.

Andando avanti

Hai trovato l'appartamento dei tuoi sogni. Il tuo avvocato, contabile, interior designer, architetto e famiglia sono tutti sulla stessa pagina. Tu e il proprietario avete raggiunto un accordo sul prezzo di vendita e ora è il momento di chiudere.

È ora di chiudere

L'orario di chiusura della cooperativa a New York potrebbe richiedere 2-3 mesi dal momento in cui è stato firmato un contratto di acquisto; tuttavia, nel mondo REALE il tempo necessario per chiudere dipende da una serie di fattori e può essere al di fuori del controllo diretto dell'acquirente:

1. Tutti gli acquisti in contanti per l'acquisto di un appartamento sponsor. Pianifica 2-3 mesi (o meno)... ma,

2. Acquisto da un immobile con un avvocato inesperto – ritardo

3. Il pacchetto della scheda cooperativa potrebbe essere incompleto o contenere errori – ritardo

4. L'agente di gestione è lento nell'esaminare la domanda e rinvia l'invio al consiglio - ritardo

5. Il consiglio di amministrazione della cooperativa sta esaminando molte vendite e sono in competizione per l'attenzione del consiglio di amministrazione - ritardo

6. Pacchetto vitto inviato durante un periodo festivo - ritardo

7. Conflitti di pianificazione del colloquio (tu e il BOD) - ritardo

8. Il CDA non può prendere una decisione: ritardo

9. Il venditore o l'acquirente non collaborano: ritardo

Costi di chiusura

· XNUMX€ Spese legali. Variano da $ 1,500 a $ 4,000. Solitamente pagato alla chiusura della transazione. Potrebbe essere previsto un costo aggiuntivo per l’avvocato della banca ($ 1,000).

· XNUMX€ Tassa di soggiorno. La soglia per l'imposta sulle ville a New York City è di $ 1,000,000 (è improbabile che una villa venga venduta a questo prezzo). Tecnicamente l'imposta è considerata un'imposta sul trasferimento, pagata dall'acquirente su proprietà pari o superiori a $ 1,000,000. L'importo dell'imposta varia ed è un'aliquota progressiva che parte dall'1% e aumenta in base alle gamme di prezzi di acquisto fino a un massimo del 3.9% per le proprietà da $ 25,000,000 o superiori.

· XNUMX€ Titolo Assicurazione (Solo condomini). L'acquisto di un condominio e l'ottenimento di un mutuo richiedono un'assicurazione sul titolo e in genere ammonta allo 0.45% del prezzo di acquisto. Viene acquisito per proteggere acquirenti e finanziatori dalle pretese di proprietà sulla proprietà prima di possedere la casa.

· XNUMX€ Registrazione ipotecaria Tasse (solo condomini). Ciò richiede agli acquirenti di pagare l'1.8% sugli importi dei mutui inferiori a $ 5,000,000 e l'1.925% sugli importi dei mutui superiori a $ 500,000. Questo è l'importo del prestito e non il prezzo di acquisto. Per un appartamento medio a Manhattan per $ 2,000,000 con il 20% in meno, c'è un addebito dell'1.925% sull'importo del prestito di $ 1,600,000 di circa $ 30,800 solo per l'imposta sulla registrazione dei mutui.

· XNUMX€ Tassa di ribaltamento (Cooperative). Si tratta di una commissione di trasferimento pagata alla cooperativa durante una transazione di vendita di un appartamento cooperativo. La tariffa non è tecnicamente un'imposta e quindi non è deducibile come imposta sulla proprietà. L'importo della flip tax e chi la paga (acquirente o venditore) varia da cooperativa a cooperativa. Le informazioni sono generalmente delineate nei contratti di locazione di proprietà degli edifici o in cooperativa per legge.

· XNUMX€ Tariffe aggiuntive. Spese ipotecari, spese di ricodifica, spese accessorie, ecc.

· XNUMX€ Tasse sui trasferimenti dello Stato di New York e di New York (Solo condomini di nuovo sviluppo). (prevu.com)

Infine

Quando l'affare è finalmente concluso, l'acquirente dà al venditore i suoi soldi. Il venditore dà all'acquirente l'atto (per i condomini) o il contratto di locazione di proprietà (per le cooperative) e ognuno va avanti con la propria vita.