Francia e Spagna: case vacanza a prezzi vantaggiosi

Poiché i prezzi degli immobili scendono in tutta Europa, le possibilità di possedere una casa per le vacanze all'estero potrebbero non essere mai migliori. E con la sterlina che lotta contro le valute estere – toccando giovedì il minimo di sei mesi contro l'euro – potrebbe essere saggio muoversi prima piuttosto che dopo. Ma dove sono gli affari?

Gli ultimi dati suggeriscono che i vecchi favoriti Francia e Spagna stanno riguadagnando popolarità tra gli acquirenti di case per le vacanze. Ma il quadro non è così positivo per gli investitori che desiderano un ritorno considerevole sui loro acquisti, con alcuni ex hotspot europei che ora sembrano decisamente freddi.

Secondo la società di mutui all'estero Conti, il 31% delle richieste che ha ricevuto finora quest'anno riguardava proprietà in Francia, mentre più di un quinto riguardava la Spagna. Clare Nessling, direttrice di Conti, afferma che gli acquirenti si attengono ad aree che conoscono e di cui si fidano e voltano le spalle a territori più avventurosi come Bulgaria, Turchia e Dubai.

La Spagna sta mantenendo la sua popolarità tra gli acquirenti di case per le vacanze nel Regno Unito poiché i prezzi sono fortemente diminuiti a causa di un'offerta eccessiva di proprietà sul mercato. In alcuni casi, i prezzi nella Costa del Sol sono crollati del 40% dal picco del 2006/7.

Ciò significa che per coloro che hanno sempre sognato di acquistare un posto al sole ma sono stati scoraggiati dai costi, ora è il momento di dare un'occhiata.

L'eccesso di proprietà sul mercato spagnolo ha portato un'azienda britannica a lanciare un servizio specifico per cercare di trovare acquirenti per proprietà "in difficoltà", in genere requisizioni, successioni o permute in parte.

La società immobiliare online, whitehotproperty.co.uk, sta attualmente commercializzando circa 4,000 proprietà in difficoltà nelle famose destinazioni turistiche con, in alcuni casi, sconti considerevoli. In un esempio, un appartamento duplex con quattro letti e due bagni a Torrevieja è stato ridotto a € 118.400 (£ 102,068), uno sconto del 27% sul prezzo originale richiesto.

Allo stesso modo, una villa con tre camere da letto con piscina in un punto turistico come il Costas può essere acquistata per € 400,000. Sarebbe costato circa 650,000 euro al culmine del mercato tre anni fa.

Stuart Law, amministratore delegato della società di investimento immobiliare internazionale Assetz, attribuisce il continuo interesse degli acquirenti britannici per la Spagna alla sua vicinanza al Regno Unito, al suo clima soleggiato e all'abbondanza di spiagge sabbiose.

L'aggiunta di prezzi degli immobili relativamente bassi significa che gli inglesi sono in una buona posizione per acquistare in Spagna, a patto che non si aspettino aumenti dei prezzi da investitore. Con l'offerta che supera la domanda, la situazione non è interessante per il promotore immobiliare professionista che fa affidamento su solidi rendimenti in un periodo relativamente breve.

Law dice: “La Spagna è un posto molto difficile da acquistare dal punto di vista degli investimenti, soprattutto se si desidera coprire tutti i costi con l'affitto. L'eccesso di offerta ha un impatto sul mercato degli affitti e il tasso di cambio non aiuta.

“Se qualcuno ha in mente una casa per le vacanze che non affitterà, la Spagna è l'ideale e il vero problema che causerebbe un problema a un investitore è ciò che sta aiutando a far scendere i prezzi. C'è una scelta enorme e anche dei prezzi molto buoni.

Tuttavia, sebbene la Spagna possa avere molto appeal, il mercato immobiliare continentale europeo nel suo insieme non si è ancora ripreso. Paesi Bassi, Danimarca, Slovenia e Slovacchia hanno tutti registrato un calo a due cifre dei prezzi delle abitazioni nel secondo trimestre dell'anno.

Ma la storia dell'orrore principale è la Bulgaria. L'ex hotspot nei Balcani è ora un'area vietata sia per i finanziatori che per gli acquirenti, con i suoi dati catastali che mostrano che le transazioni immobiliari sono crollate del 35% su base annua nella prima metà del 2009.

Secondo l'International Real Estate Federation in Bulgaria, i prezzi dei terreni nell'area precedentemente alla moda del Mar Nero sono diminuiti in media del 40% nei primi otto mesi del 2009 rispetto allo stesso periodo del 2008. Tutte le principali città e località balneari della Bulgaria, comprese Sofia, Varna e Samokov, nonché la località invernale Borovets, hanno registrato cali della regione del 50% nello stesso periodo.

Stuart Law avverte gli inglesi di evitare la Bulgaria a tutti i costi. Dice: “È semplicemente orribile; dov'è il fondo del mercato? La nostra domanda è sempre stata "perché dovresti preoccuparti?" Ci sono così tanti posti migliori, più vicini, più belli o altrettanto economici. Confrontando la Spagna con la Bulgaria… non c'è davvero scelta. La Spagna spunta quasi tutte le scatole ed è molto più vicina e più facile?

Suggerisce che se i potenziali acquirenti di case per le vacanze vogliono andare più lontano, dovrebbero prendere in considerazione gli Stati Uniti, dove si possono trovare alcuni affari. “Chiunque abbia mai aspirato a possedere una casa per le vacanze in Florida e non abbia guardato di recente sarà sinceramente scioccato da ciò che potrebbe ottenere. Abbiamo visto case a schiera di Orlando in resort di prim'ordine a € 50,000- € 70,000".

Uno dei motivi per cui molti stanno evitando l'Europa in questo momento è lo stato della sterlina. Negli ultimi due anni si è verificata una volatilità senza precedenti sui mercati valutari, con il valore della sterlina che ha oscillato di oltre il 30 per cento rispetto all'euro. La sterlina attualmente acquista circa 1.1 euro, con molti analisti valutari che prevedono che la parità si verificherà molto presto.

Stephen Hughes, direttore di Foreign Currency Direct, teme che la sterlina stia “crollando”. Sostiene che i commercianti di valuta sono d'accordo su una cosa: "è probabile che la sterlina cada rapidamente e lontano".

Con possibili ulteriori cadute, cosa dovrebbero fare gli acquirenti di case europei esistenti o potenziali per proteggersi? Mark Bodega, direttore del broker valutario HiFX, consiglia alle persone che cercano di acquistare all'estero di prendere in considerazione un "contatto a termine". "Questo ti consente di acquistare valuta ora e pagarla in seguito", spiega. "Dovrai pagare un deposito del 10% ora e il saldo del 90% alla scadenza del contratto, ma consente ai clienti di bloccare un tasso di cambio per un massimo di un anno".

Julian Cunningham, degli agenti immobiliari internazionali Knight Frank, consiglia ai venditori britannici nel continente di ridurre i prezzi richiesti. Dice: "Il venditore esperto trasferisce qualsiasi guadagno in valuta al potenziale acquirente sotto forma di un prezzo richiesto ridotto. Ma senza trasferire una certa percentuale di quel guadagno al potenziale acquirente, rende molto più difficile concludere l'affare".

Paradiso delle case vacanze: perché la Francia resta il numero uno

Non è difficile capire perché la Francia rimane la scelta più popolare per gli inglesi. Facilmente accessibili su strada, ferrovia e aria, i potenziali acquirenti non sono solo alla mercé delle compagnie aeree low cost. I prezzi delle case sono rimasti resilienti in Francia rispetto al Regno Unito e anche i finanziamenti ipotecari sono in gran parte più attraenti.

Nessling dice: “In Francia, gli istituti di credito sono sempre stati un po' più cauti. Certamente non hanno preso il punto di vista estremo che ha fatto la maggior parte degli istituti di credito del Regno Unito. Durante la stretta creditizia siamo stati ancora in grado di ottenere mutui al 100% in Francia per prestiti superiori a 250,000 euro".

Più dei quattro quinti dei mutui in Francia sono fissi e la maggior parte di tutti i nuovi mutui è fissa per almeno un anno. Questa strategia di prestito è un altro motivo per cui il mercato immobiliare francese, nel complesso, sta andando meglio che in Gran Bretagna.

Nonostante un periodo di calo dei prezzi delle case nel paese lo scorso anno, i prezzi in Francia sono effettivamente aumentati del 3.9% nel secondo trimestre di quest'anno, secondo l'Associazione nazionale francese degli agenti immobiliari.

Stuart Law, amministratore delegato della società di investimento immobiliare internazionale Assetz, concorda sul fatto che gli istituti di credito ipotecario in Francia hanno mantenuto i loro criteri sostanzialmente invariati, sostenendo che poiché prestano in base all'accessibilità, è stato impedito un boom insostenibile dei prezzi in Francia. Dice: "Nel sud della Francia i prezzi hanno oscillato a malapena perché le banche non pensano di avere rischi sostanziali lì".