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Ripresa del mercato alberghiero: guardate Germania, Spagna e Grecia

I profitti dell'hotel salgono, ma rimarranno così?
I profitti dell'hotel salgono, ma rimarranno così?

I prezzi degli hotel sono rimasti per lo più invariati durante la crisi del COVID-19 e gli esperti del settore si aspettano una piena ripresa del mercato alberghiero internazionale entro il 2024.
Con la maggior parte degli operatori alberghieri che hanno rinegoziato i termini di noleggio, sono state evitate gravi perdite in molti mercati.
Un'indagine condotta da Tranio fa luce sullo sviluppo del settore.

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  • Nell'agosto 2021, Tranio ha unito le forze con l'International Hotel Investment Forum (IHIF) per condurre un'indagine congiunta sull'impatto che la pandemia globale di COVID-19 ha avuto sul settore dell'ospitalità dal marzo 2020 e per concentrarsi su ciò che possiamo aspettarci dal mercato in futuro. 
  • Il sondaggio ha presentato a oltre 160 professionisti del settore provenienti da tutta Europa domande volte a creare una comprensione completa dell'appetito, del sentimento e di altri fattori alla base degli investimenti immobiliari internazionali dall'inizio della pandemia. 
  • La maggior parte dei partecipanti al sondaggio (59%) erano professionisti del settore immobiliare o dell'ospitalità, il 16% erano operatori alberghieri, il 13% si identificava come investitori. La categoria 'Altri' (12%) comprende altri professionisti del settore, quali consulenti di investimento, docenti universitari e giornalisti.

L'indagine ha rivelato che la maggior parte degli esperti prevede che il settore dell'ospitalità si riprenderà nei prossimi tre anni, anche se la situazione in alcuni paesi dipenderà dai tassi di vaccinazione. Gli intervistati hanno in gran parte ritenuto che i mercati tedesco, spagnolo e greco si sarebbero dimostrati più vivaci di altri in termini di rapida ripresa. Inoltre, le sfumature nelle risposte degli intervistati fanno luce su un miscuglio di prospettive attualmente in gioco sul mercato. 

Nell' Stati Uniti 21 su 25 i mercati degli hotel sono in resession.

Il 52% ritiene che il mercato alberghiero si riprenderà entro il 2024

La maggioranza degli intervistati ha espresso la convinzione che il mercato dell'ospitalità tornerà ai livelli pre-crisi entro un orizzonte di tre anni. Più della metà – il 52% – dei partecipanti prevede un ritorno alla normalità entro il 2024, mentre un altro 32% è ottimista sul fatto che le cose torneranno ai livelli pre-pandemia entro il 2023. 

Meno del 7% prevede una ripresa completa entro il 2022. Uno di questi intervistati, Alexander Schneider di Nikki Beach Hotels and Resorts, prevede che il mercato del tempo libero avrà uno dei suoi anni più forti nel 2022. Ma altri sono più cauti nelle loro previsioni. Un intervistato che non ha rivelato il proprio nome ha affermato che gli hotel nel settore del turismo di massa si riprenderanno solo se i prezzi aumentano e i modelli operativi cambiano.

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In particolare, gli operatori alberghieri sembravano essere i più ottimisti: il 44% era diviso tra le aspettative di un pieno recupero nel 2023 o nel 2024, mentre il 6% ha scelto il 2022 come l'anno in cui le cose sarebbero tornate alla normalità. Gli investitori, invece, sono stati più cauti. La maggior parte degli investitori (87%) prevede una ripresa nei prossimi tre anni e nessuno crede che possa avvenire nel 2022. 

Tra i professionisti del settore immobiliare e dell'ospitalità, il 51% prevede che il mercato si riprenderà nel 2024, mentre il 35% ritiene che accadrà un po' prima, nel 2023. Circa il 5% prevede che il mercato torni alla normalità nel 2022, mentre un altro 5% pensa che avverrà tra il 2026 e il 2030.

Sebbene la maggior parte degli investitori non si aspetti una rapida ripresa, la maggior parte di loro è ottimista sul settore alberghiero nei prossimi anni, una tendenza che è chiaramente dimostrata anche dall'Hospitality Insights rapporto per il secondo trimestre del 2021. Un totale dell'85% degli investitori, secondo il rapporto, ha espresso prospettive di investimento positive per il settore alberghiero, mentre il 13% è neutrale e solo il 2% è pessimista. Hospitality Insights ha monitorato il sentiment di acquirenti e venditori nel segmento alberghiero dall'inizio della pandemia. Gli hotel sono in cima alla lista per il terzo trimestre consecutivo come la migliore opportunità di investimento nei prossimi 12 mesi, seguiti da appartamenti e resort.

I professionisti ritengono che Germania e Spagna vedranno la ripresa più rapida nel settore alberghiero

Più di un terzo (35%) degli intervistati ritiene che il mercato tedesco si riprenderà più rapidamente degli altri. Circa il 30% ritiene che anche il mercato spagnolo si riprenderà rapidamente. 

Tra gli operatori alberghieri, il 31% ha scelto la Germania e il 25% ha indicato Grecia, Italia e Spagna. Più di un quarto, il 27% dei professionisti del settore immobiliare o dell'ospitalità pensa che la Grecia sarà la più rapida a riprendersi, ma la maggioranza ha comunque votato per Germania e Spagna.

Più di due terzi degli investitori, il 69%, ha espresso maggiore fiducia nel mercato britannico, mentre il resto si è riferito a Germania e Grecia. Secondo l'ultimo rapporto di STR, il settore dell'ospitalità nel Regno Unito mostra il più alto tasso di recupero in Europa, trainato dagli hotel resort per il tempo libero.

Alcuni di quegli intervistati, che hanno scelto "altro", hanno menzionato nei commenti gli Stati Uniti, l'Asia in generale e la Turchia e la Cina in particolare. Kirk Pankey, presidente e direttore senior di Lagundi Hospitality, ha affermato che i paesi più vaccinati avrebbero recuperi di mercato più rapidi. 

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I prezzi degli hotel sono rimasti per lo più invariati 

I prezzi di acquisto degli hotel sono rimasti invariati o sono diminuiti del 5% o meno, secondo una maggioranza sostanziale (78.6%) dei nostri intervistati.

In termini di variazione dei prezzi, le opinioni dei gruppi intervistati differiscono. Gli operatori alberghieri costituiscono il gruppo più pessimista, con solo il 44% che ritiene che i prezzi non siano cambiati o siano diminuiti fino al 5%. Nel frattempo, il 38% degli operatori ritiene che i prezzi siano diminuiti di oltre il 15% o addirittura del 20%. Allo stesso tempo, l'85% dei professionisti del settore immobiliare o dell'ospitalità e l'81% degli investitori ritengono che i prezzi non siano cambiati o siano diminuiti di circa il 5%.

I dati quantitativi ottenuti dal sondaggio sono stati supportati dal socio amministratore di Tranio, George Kachmazov, il quale ha confermato che al momento è praticamente impossibile acquistare strutture alberghiere di qualità in buone posizioni a prezzi bassi, nonostante la crisi del mercato in corso.

“Ci sono diversi driver che incidono sui prezzi: la liquidità sul mercato è fuori scala in senso lato, come conseguenza della politica monetaria degli Stati. Le banche, cioè le titolari dei prestiti garantiti dalle strutture alberghiere, sono fedeli ai locatori. Spesso si astengono dal sequestro di garanzie, fornendo anche dilazioni di prestito. In generale, per acquistare oggi un immobile alberghiero a un forte sconto (con un rendimento netto di sviluppo del 6% o superiore), si dovrebbero guardare progetti in luoghi non ideali, non di dimensioni istituzionali o da ristrutturare. Inoltre, le proprietà con una quota significativa delle entrate MICE possono ora essere acquistate con uno sconto di oltre il 10-20% sui prezzi di prevendita. Per le grandi proprietà nelle migliori posizioni in buone condizioni, lo sconto più alto che si può ottenere a questo punto è del 5-7%, secondo le nostre stime", ha affermato Kachmazov.

Altri intervistati hanno indicato che esiste un sostanziale divario tra offerta e domanda nei prezzi degli hotel. “Svezzare i proprietari da tutto il sostegno del governo creerà un sacco di riallineamento dello stack di capitale e il dolore per il settore. Il mercato delle transazioni è ancora in animazione sospesa", ha affermato uno degli investitori.

La maggior parte degli operatori alberghieri intervistati ha affermato di aver rinegoziato i termini di noleggio

Questo sondaggio rivela anche come gli operatori hanno risposto alla pandemia. La maggioranza di coloro che hanno partecipato al sondaggio (70%) ha indicato che gli operatori hanno rinegoziato i termini di noleggio. Gli stessi operatori hanno scelto questa opzione in circa il 59% dei casi, secondo le nostre risposte. Per gli investitori, quella cifra era del 63% e per i professionisti del settore immobiliare era del 74%. 

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I risultati della risposta 'Non ho pagato l'affitto' differiscono di quasi un fattore due: gli stessi operatori hanno scelto questa risposta solo nel 13% dei casi, mentre investitori e professionisti del settore immobiliare hanno dato questa risposta rispettivamente nel 26% e nel 25% dei casi .

Le soluzioni popolari per gli operatori durante la pandemia sono state anche il passaggio a contratti ibridi e accordi di gestione con i proprietari, con rispettivamente il 34% e il 9% di tutti gli intervistati che hanno fornito queste risposte. Allo stesso tempo, gli stessi operatori hanno scelto queste opzioni solo nel 18% (passaggio a contratti ibridi) e nel 5% (contratto di gestione) dei casi.

Molti hotel sono passati a locazioni a medio e lungo termine durante la pandemia

Quasi la metà, o il 41%, degli intervistati ritiene che molti hotel siano giunti a favorire le locazioni a medio e lungo termine durante la pandemia. Inoltre, il 32% degli esperti ritiene che molti hotel siano stati convertiti in spazi di coworking e il 17% che abbiano aperto cucine fantasma o negozi oscuri.

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"Il grande cambiamento che è venuto fuori dalla pandemia è stato l'aumento degli alloggi per soggiorni di lunga durata con le principali catene che hanno modificato le loro offerte per accogliere gli ospiti a lungo termine", ha affermato uno dei partecipanti al sondaggio.

Solo il 10.2% ha valutato che molti hotel sono stati convertiti in case di riposo, nonostante la recente crescente domanda di alloggi per anziani. Secondo gli specialisti di Tranio, la conversione degli hotel in case di riposo è raramente possibile a causa di requisiti tecnici diversi o di ubicazioni inadatte. 

Alcuni dei professionisti del settore immobiliare o dell'ospitalità tra i nostri intervistati hanno sottolineato che gli hotel sono passati a rifugi per senzatetto, hanno fornito alloggi per operatori sanitari o hanno aperto centri di test COVID. "La maggior parte degli hotel è rimasta chiusa e solo pochi hanno fornito servizi pubblici", ha affermato Joan E. Capella, Direttore M&A per Iberolat Consulting & Investment.

Migliori tassi di vaccinazione guideranno la ripresa del mercato alberghiero

Alla domanda su cosa pensavano avrebbe guidato il recupero post-pandemia, gli intervistati hanno clamorosamente indicato i tassi di vaccinazione. Sebbene ci fossero diverse possibili risposte a questa domanda, il 71% degli intervistati ha sostenuto che i tassi di vaccinazione sarebbero il fattore più significativo. I revival del turismo internazionale e dell'economia globale sono state le successive risposte più popolari, con rispettivamente il 58% e il 46%. Inoltre, il 23% ritiene che il mercato alberghiero trarrà impulso dalla reintroduzione di mostre ed eventi aziendali. Uno degli esperti ha affermato che il turismo d'affari si riprenderà solo "una volta revocate le restrizioni di viaggio e se il numero di persone vaccinate supera l'80%".

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Uno degli intervistati ha citato la tecnologia touchless e l'intelligenza artificiale tra gli strumenti che potrebbero alterare "la mentalità del turismo e dell'ospitalità per le merci".

Alcuni partecipanti hanno indicato che il sostegno del governo, in particolare in Irlanda e Slovenia, ha aiutato il settore dell'ospitalità a sopravvivere a tempi difficili. Un rappresentante dell'agenzia immobiliare slovena Investmond ha affermato che in Slovenia i cittadini hanno ricevuto buoni statali che consentivano agli hotel locali di essere pieni al 100%. "Il mercato immobiliare in Slovenia ha visto aumentare i prezzi del 40% da gennaio ad agosto 2021", hanno commentato.

"Secondo me, oltre alla ripresa economica generale, l'aumento del turismo nazionale nei rispettivi paesi contribuirà a una ripresa accelerata del mercato alberghiero a partire dal 2022", ha affermato Detlef Lauterbach di DELA.

Anche noi di Tranio siamo ottimisti sulla ripresa dell'attività alberghiera e cerchiamo un'opportunità per acquistare a sconto piccoli hotel da ristrutturare e prepararli ai tempi di ripresa del mercato – per rinnovare, ottimizzare e digitalizzare i servizi.

Fonte:  https://tranio.com/

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Circa l'autore

Juergen T Steinmetz

Juergen Thomas Steinmetz ha lavorato ininterrottamente nel settore dei viaggi e del turismo sin da quando era un adolescente in Germania (1977).
Lui ha fondato eTurboNews nel 1999 come prima newsletter online per l'industria mondiale del turismo di viaggio.

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